Come ogni anno, con il sopraggiungere dell’autunno e l’arrivo di abbondanti piogge, talvolta a carattere torrenziale, tornano alla ribalta i quesiti sulle infiltrazioni d’umidità negli edifici condominiali e sulle relative responsabilità.
Di seguito proponiamo un breve riassunto di alcuni punti fermi riguardanti uno dei casi più frequenti, quello delle infiltrazioni da lastrico solare o terrazzo posto a copertura dell’edificio comune.
Lastrico solare, che cos’è?
Anzitutto va chiarito che l’espressione «lastrico solare» è il termine tecnico con cui si individua il tetto piatto posto a copertura di un edificio, il quale si distingue dal tetto a falde (inclinato e, normalmente, coperto da tegole) per la sua utilizzabilità a vari scopi, che sono invece preclusi, o resi più difficili, in caso di tetto a falde (si pensi, per esempio, all’uso del tetto piano per stendere i panni).
Se poi il lastrico solare è circondato da parapetti che, proteggendo gli utilizzatori dalle cadute, ne rendano più facile, comodo e sicuro l’uso, esso viene chiamato terrazza o terrazzo.
Se, quindi, il lastrico solare e, a maggior ragione, il terrazzo si prestano a un uso più intenso, vario ed agevole rispetto al classico tetto a falde, è anche vero che questo tipo di coperture, per loro natura, se non sottoposte ad adeguata e periodica manutenzione, possono più facilmente dar luogo al sorgere di ristagni d’acque piovane e, anche, a infiltrazioni nei locali sottostanti. Infiltrazioni che poi, inevitabilmente, sono destinate a causare danni, ponendo il problema delle relative responsabilità.
Infiltrazioni dal lastrico solare o dalla terrazza, chi è responsabile?
Va premesso che, a norma degli artt. 1123 comma 2 e 1126 del codice civile, il lastrico solare o terrazza appartiene solo ai proprietari delle unità immobiliari che sono coperte da esso, per cui, ad esempio, in caso di Condominio costituito da due palazzine o un unico edificio suddiviso in più ali, la questione coinvolge solo i proprietari degli appartamenti inseriti nella palazzina o nell’ala a cui il lastrico (o il terrazzo) fa da copertura.
Detto questo, va osservato che il caso più semplice è quello del lastrico o terrazzo di proprietà e uso comune a tutti i condòmini proprietari di appartamenti sottostanti. In questo caso, infatti, ciascun condomino risponderà dei danni causati dalle infiltrazioni in proporzione al valore della propria unità immobiliare (in questo senso, tra le altre, Cass. civ. 20914/2021).
Se, invece, come spesso accade, un singolo condòmino ha il diritto di uso esclusivo del lastrico solare o della terrazza, si pone il problema di stabilire chi sia responsabile del danno causato dalle infiltrazioni tra l’usuario del lastrico e i condòmini sottostanti.
La risposta della giurisprudenza, ormai resa stabile dalla Cassazione a Sezioni Unite nel 2016, e recentemente ribadita anche dagli uffici giudiziari catanesi, è che responsabili del danno sono sia l’usuario esclusivo sia i condòmini sottostanti. Infatti l’usuario ha la disponibilità diretta del bene, e pertanto è tenuto a sorvegliarlo e a segnalare eventuali esigenze manutentive, chiedendo l’intervento del Condominio; ma anche il Condominio, da parte sua, poiché si serve del lastrico come elemento di copertura è tenuto a sorvegliarne lo stato e ad adottare le decisioni opportune per evitare danni sia ai singoli condòmini sia a eventuali terzi.
Quanto alla proporzione delle responsabilità, le Sezioni Unite hanno stabilito che chi usa il bene in via esclusiva deve risarcire 1/3 dell’ammontare complessivo dei danni, mentre i condòmini sottostanti sono collettivamente responsabili per i restanti 2/3.
…e se il danno fosse colpa di un singolo condòmino?
Va ricordato, però, che se si riesce a dimostrare che la responsabilità del danno, nel caso specifico, sia tutta di un singolo, questa regola non si applicherà più e i danni ricadranno tutti su chi li ha effettivamente causati.
Così, per esempio, risponde del danno in maniera esclusiva l’utilizzatore della terrazza di copertura che abbia fatto eseguire su di essa, senza coinvolgere il condominio, dei lavori di rifacimento della guaina e della pavimentazione rivelatisi poi completamente errati e che siano stati la causa esclusiva delle infiltrazioni negli immobili sottostanti.
Naturalmente, in un caso come quello appena esposto, sarà cura del condòmino che si è reso committente dei lavori mal eseguiti valutare se e in che termini potersi rivalere sull’impresa che abbia mal eseguito le opere e sull’eventuale direttore dei lavori.
Avv. Giuseppe Auletta